Cách đọc sổ đỏ không phải ai cũng biết. Mục đich của việc này là đọc và hiểu các thông tin trên sổ nhằm xác định được tính pháp lý và giá trị nhà đất. Bao gồm
Đề phòng sổ đỏ giả
Cách đọc sổ đỏ đề phòng sổ đỏ giả như sau:
- Sổ quá mới. Đặc biệt trong khi ngày cấp thì lâu rồi.
- Dấu quá sắc nét góc cạnh. Không có lem mực dấu.
- Chữ ký không để lại vết hằn.
Xem mẫu phôi sổ đỏ
Cách đọc sổ đỏ phải bắt đầu về việc phân biệt các loại sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng.
- Mẫu chung hiện nay là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trước 2010 thì gồm có 2 loại sổ đỏ và sổ hồng. Sổ đỏ ghi nhận về đất ở. Sổ hồng ghi nhận về nhà ở.
- Bên dưới trang bìa là số phôi của sổ đỏ. Nhà nước in mẫu rồi gửi về cho địa phương. Địa phương cấp sổ cho ai đó thì địa phương có số để theo dõi riêng. Đó gọi là số vào sổ cấp giấy chứng nhận, thường ghi cuối trang 2.
Xem thông tin thửa đất
Cách đọc sổ đỏ nên bắt đầu từ việc xem thông tin thửa đất. Không hiểu được bạn sẽ khó xác định được giá trị tài sản.
- Địa chỉ của thửa đất.
- Xác định được phần diện tích được công nhận. Phần diện tích không được công nhận (thường là đất do lấn chiếm). Hoặc diện tích đất lưu không.
- Xác định được kích thước các cạnh dựa vào bản vẽ hiện trạng trên sổ. Được ghi trực tiếp trên các cạnh. Hoặc căn cứ vào khoảng cách giữa các điểm.
- Xác định mục đích sử dụng là đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp,..Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng phải làm thủ tục.
- Xác định được phần diện tích sử dụng chung. Hoặc ngõ đi chung.
- Xác định được thời hạn sử dụng đất là lâu dài, hay có thời hạn tới năm bao nhiêu. Nếu có thời hạn thì hết thời hạn chủ đất phải đi làm thủ tục gia hạn sử dụng. Hết thời hạn ghi trên sổ thì chủ đất không thể tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
- Xác định được hướng thửa đất: Mũi tên chỉ theo hướng Bắc, bên phải là hướng Đông, trái là hướng Tây.
- Xác định được tài sản gắn liền với đất: Ghi tại vị trí Công trình xây dựng khác.
- Xác định được số thửa đất, số tờ bản đồ.
- Xác định được nguồn gốc sử dụng đất: Với đất ở thì ghi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với đất trồng cây hàng năm thì ghi: Công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Xem thông tin nhà ở
Cách đọc sổ đỏ tốt nhất là hiểu được các ghi chép và ký hiệu về nhà ở.
- Địa chỉ nhà ở
- Diện tích xây dựng là diện tích nhà được xây dựng trên thửa đất.
- Diện tích sàn là diện tích mặt bằng xây dựng. (Nếu xây đủ thì tính bằng diện tích xây dựng x số tầng)
- Kết cấu: Bê tông, tường gạch, gỗ, mái tôn,…
- Số tầng
- Cấp (hạng): cấp 2, cấp 3 hay cấp 4.
- Bản vẽ căn nhà: Thông thường trong tp HCM cập nhật đầy đủ chi tiết mục này hơn.
Xem thông tin chủ sở hữu tài sản
Xem thông tin chủ tài sản là Cách đọc sổ đỏ thông minh nhất. Trước khi giao dịch bất động sản cần xem mình có đang làm việc với chính chủ không?
- Xác định được chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Thường được ghi ở trang bìa.
- Xác định thông tin giấy tờ cá nhân và thông tin trên sổ đỏ có khớp nhau.
- Xác định xem sổ cá nhân gia đình 2 vợ chồng đứng tên. Sổ hộ gia đình có chung 1 người đại diện và kèm theo phần ghi chú là tài sản chung của hộ gia đình. Sổ đỏ chung. Sổ của người dưới 18 tuổi sẽ có thông tin người giám hộ bên dưới trang 1.
Xem thông tin quy hoạch
Xem thông tin quy hoạch bằng Cách đọc sổ đỏ là cách làm cơ bản nhất.
- Xem được thông tin quy hoạch ở phần ghi chú. Bao gồm cả việc khi bị thu hồi có được đền bù không.
- Xác định được phần diện tích nằm trong quy hoạch căn cứ vào hình sơ đồ thửa đất. Thường là phần bị đánh dấu bằng cách gạch chéo.
- Xem thông tin quy hoạch bằng cách căn cứ vào tọa độ và sử dụng phần mềm.
Xem hạn chế quyền
Cách đọc sổ đỏ nên bắt đầu về việc sổ đỏ có bị hạn chế quyền gì không?
Thông thường được cập nhật ở Phần IV. Nếu chưa ghi chép gì tức là chưa có biến động, chưa từng chuyển nhượng cho ai. Tính từ thời điểm cấp sổ gần nhất.
- Xem thông tin bị hạn chế quyền
- Xác định xem sổ có bị hạn chế quyền chuyển nhượng.
- Xác định xem sổ có bị nợ nghĩa vụ tài chính. Sổ nợ nghĩa vụ tài chính không sang nhượng được. Hoặc không thể vay thế chấp ngân hàng.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận
- Cơ quan cấp giấy chứng nhận có thể là quận huyện, sở tài nguyên môi trường. Hoặc UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương.
- Nếu chỉ mua nhà đất và cập nhật tên lên sổ thì cơ quan cấp thường là văn phòng đăng ký đất đai. Và con dấu cũng là con dấu của văn phòng đăng ký đất đai.
Cơ quan cấp giấy chứng nhận không quyết định giá trị tài sản. Nhưng Cách đọc sổ đỏ bằng cách này cũng khá thú vị. Ví dụ có thể bạn hỏi xem chủ nhà có nói dối về việc làm sổ ở đâu. Hoặc họ có phải là chính chủ đầu tiên của thửa đất không.
Trang bổ sung đính kèm theo sổ
- Ghi việc thế chấp ngân hàng. Quá trình vay và trả ngân hàng.
- Ghi hoàn công giá trị xây dựng nhà
Cách đọc sổ đỏ mà bỏ qua để ý trang bổ sung khá nguy hiểm. Đôi khi trang bổ sung có thể bị chủ nhà giấu, khiến cho việc giao dịch có thể trở thành lừa đảo. Hoặc chí ít bất lợi cho việc đàm phán giá cả.
Nội dung phần ghi chú
- Phần ghi chú thường ghi nhận chuyển nhượng từ giấy chứng nhận nào. Từ bao giờ, do cơ quan thẩm quyền nào cấp. Ghi tại đây bởi chủ mới khi biến động sang tên thì đổi sổ luôn.
- Hoặc được mua bán theo NĐ 61 chẳng hạn.
Cách đọc sổ đỏ là bắt buộc phải đọc phần ghi chú này bởi có nhiều thông tin quan trọng tại đây.
Phần IV những thay đổi sau khi cấp GCN
- Ghi thông tin thay đổi chủ sở hữu
- Ghi thông tin thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Ghi thông tin tình trạng nghĩa vụ tài chính. Bao gồm cả việc nợ thuế.
- Ghi thông tin đính chính GCN
- Ghi thông tin tình trạng thế chấp làm tài sản đảm bảo.
Cách đọc sổ đỏ bao gồm cả việc đọc phần trang 4. Mọi thông tin biến động về bất động sản này thường được ghi tại đây.
Phân tích về thông tin sổ đỏ:
- Nhà nước chỉ đền bù theo diện tích xây dựng được ghi trên sổ khi có thu hồi giải tỏa.
- Nhà nước chỉ đền bù theo diện tích đất được công nhận khi có thu hồi giải tỏa.
- Trên sổ chi tiết có một số chú thích về các ký hiệu ghi trên sổ.
- Phần nhà ở không có thì hoặc là đất chưa có nhà. Hoặc do chủ tài sản xây nhà nhưng không làm hoàn công cập nhật trên sổ đỏ.
- Sổ không phải đất ở thì không được xây nhà khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất.
- Có sổ ngoài phần sơ đồ thửa đất thì kèm theo một bản vẽ khổ A3.
- Một số sơ đồ thửa đất chưa có tọa độ. Là do quận huyện chưa cập nhật hệ tọa độ mới. Khi người mua gặp tài sản này khi sang tên một số địa phương yêu cầu đi đo lại tọa độ để cập nhật lên sổ. Mất thêm chi phí và thời gian.
- Một số sổ đỏ không ghi sơ đồ thửa đất rõ ràng. Bạn nên yêu cầu chủ đất cho xem bản vẽ hiện trạng. Đặc biệt trường hợp thửa đất không có hiện trạng giáp ranh xung quanh. Như cánh đồng chẳng hạn.
- Khi nhà nước giải phóng mặt bằng thì đền bù bao gồm phần đất và phần nhà.
Cách đọc sổ đỏ không quan trọng bằng việc phân tích thông tin về sổ đỏ. Bạn cần có kinh nghiệm thực tế thì việc phân tích đánh giá mới thực sự hiệu quả.
Kinh nghiệm xem thông tin quy hoạch:
- Quan sát địa bàn trên thực tế bằng mắt thường
- Dùng phần mềm
- Sử dụng thông tin ghi trên sổ và trên bản vẽ hiện trạng
- Đến cơ quan thẩm quyền phường xã, hoặc UBND quận huyện hỏi thông tin quy hoạch. Tại phường xã thường hỏi miệng và trả lời miệng. Còn muốn có chứng chỉ quy hoạch thì phải lên UBND Quận huyện, nộp hồ sơ yêu cầu. Thông thường chủ tài sản ký tên và nộp yêu cầu mới được giải quyết.
- Phần diện tích còn lại không được chuyển đổi mục đích sử dụng có thể do dính quy hoạch.
- Bản vẽ hiện trạng phải được kiểm tra nội nghiệp chưa. Tức là đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận.
Cách đọc sổ đỏ chỉ là bề nổi. Còn bề chìm của bất động sản bạn phải căn cứ vào quy hoạch thực tế thay đổi liên tục. Bạn nên điều tra kỹ trước khi giao dịch.
