Thuế mua bán nhà đất đã được pháp luât quy định rõ ràng. Thông thường, bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2%. Bên mua phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%, phí thẩm định khoảng 0,15%. Tất nhiên tùy theo thỏa thuận của người mua và người bán mà bên nào phải nộp thế nào. Người dân thường căn cứ vào bảng giá đất, giá nhà của thành phố/tỉnh để tính giá trị đưa vào hợp đồng mua bán để nộp thuế. Ít khi để giá trị thực tế giao dịch.
Thuế mua bán nhà đất
Các loại thuế, phí, lệ phí các bạn phải nộp khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất cho cá nhân khác như sau:
- Phí công chứng hợp đồng mua bán, cho tặng
- Thuế thu nhập cá nhân
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định
- Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất
- Lệ phí địa chính
- Phí cấp mới Giấy chứng nhận
- Thuế sử dụng đất
Phí công chứng hợp đồng mua bán, cho tặng nhà đất:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là một trong những khâu quan trong để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng bất động sản giữa bên bán và bên mua.
Hợp đồng công chứng này được xem là căn cứ cơ sở pháp lý cao nhất cho đến khi bât động sản giao dịch được thay đổi chủ sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất (sổ đỏ) hoặc chuyển tên sổ đỏ từ người bán sang người mua.
Mức thu phí công chứng hiện nay được quy định tại Thông tư số 257/2016/BTC và cụ thể trường hợp của quý khách được quy định tại Điều 4 Thông tư số 257/2016/BTC như sau:
Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.
|
STT |
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
|
1 |
Dưới 50 triệu đồng |
50 nghìn |
|
2 |
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
100 nghìn |
|
3 |
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỉ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
|
4 |
Từ trên 1 tỉ đồng đến 03 tỉ đồng |
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỉ đồng |
|
5 |
Từ trên 3 tỉ đồng đến 05 tỉ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỉ đồng |
|
6 |
Từ trên 5 tỉ đồng đến 10 tỉ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỉ đồng |
|
7 |
Từ trên 10 tỉ đồng đến 100 tỉ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỉ đồng. |
|
8 |
Trên 100 tỉ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỉ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Thuế thu nhập cá nhân:
- Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người có nghĩa vụ nộp thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán đất là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.
-
Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất:
Đối với trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất).
(Thuế suất 2% được quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính)
Trong đó:
Giá chuyển nhượng = giá chuyển nhượng nhà (nếu trên giấy chứng nhận có ghi) + giá chuyển nhượng đất.
-Giá chuyển nhượng nhà:
Nếu giá chuyển nhượng nhà cao hơn khung giá nhà nước thì Giá để tính thuế căn cứ theo Giá ghi trên hợp đồng công chững mà hai bên đã thỏa thuận;
Nếu giá chuyển nhượng nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất thấp hơn hoặc bằng thì giá trị được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Giá chuyển nhượng nhà/công trình = Giá xây dựng mới x diện tích nhà/ kích thước công trình x Giá trị còn lại (%)
Nếu bao gồm nhiều hạng mục công trình thì tính Tổng giá trị của từng hạng mục
Ở Hà Nội thì căn cứ tính được quy định tại Quyết định 3023/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà và thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội.
– Giá chuyển nhượng đất:
Nếu giá chuyển nhượng đất cao hơn khung giá nhà nước thì Giá để tính thuế căn cứ theo Giá ghi trên hợp đồng công chững mà hai bên đã thỏa thuận;
Nếu giá chuyển nhượng đất bằng hoặc thấp hơn khung giá nhà nước quy định thì Giá tính thuế sẽ căn cứ theo khung giá nhà nước để tính thuế;
Giá chuyển nhượng đất = Giá đất theo khung giá quy định x Diện tích đất (m2)
Ở Hà Nội thì căn cứ tính được quy định tại Quyết định 96/2014/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà đất
Khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất bên mua sẽ phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% Giá trị nhà đất mua bán (Theo: Nghị định 140/2016/NĐ-CP , Nghị định 20/2019/NĐ-CP và Thông tư 301/2016/TT-BTC);
- Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất: Để xác định Giá chuyển nhượng tính Lệ phí trước bạ cũng áp dụng như trên
Phí thẩm định hồ sơ:
Khi mua bán chuyển nhượng sẽ phải nộp Lệ phí thẩm định là 0,15% Giá trị tài sản nhưng đối với mọi trường hợp lệ phí này phải nộp không được vượt quá 5.000.000VNĐ (Theo Thông tư 02/2014/TT-BTC và Thông tư liên tịch 62/2013/TTLT-BTC-BTP);
- Cách tính phí thẩm định hồ sơ: Để xác định Giá tính Phí Hồ sơ cũng áp dụng như trên.
Phí đăng ký biến động quyền sử dụng đất và tài sản trên đất/ Lệ Phí địa chính/ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận:
Căn cứ theo Nghị Quyết số 20/2016/NQ-HĐND ngày 06/12/2016 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội thì:
- Lệ phí Chứng nhận đăng ký biến động : + Các phường thuộc quận, thị xã: 28.000 đồng/lần; + Khu vực khác: 14.000 đồng/ giấy.
- Lệ phí cấp lại/đổi Giấy chứng nhận chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất): + Các phường thuộc quận, thị xã: 20.000 đồng/giấy; + Khu vực khác: 10.000 đồng/ giấy.
- Lệ phí cấp lại/đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: + Các phường thuộc quận, thị xã: 50.000 đồng/giấy; + Khu vực khác: 25.000 đồng/ giấy.
- Lệ phí trích lục bản đồ địa chính (nếu có): + Các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/văn bản; + Khu vực khác: 7.000 đồng/văn bản.
Thuế sử dụng đất:
Theo Điều 1 Thông tư 10/2017/VBHN-BTC những loại đất phi nông nghiệp sau phải chịu thuế sử dụng đất, gồm:
– Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
– Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm:
+ Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
+ Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
-
Cách tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
Số thuế SDĐPNN phải nộp đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh được xác định theo công thức sau:
| Số thuế phải nộp (đồng) | = | Số thuế phát sinh (đồng) | – | Số thuế được miễn, giảm (nếu có) (đồng) |
| Số thuế phát sinh (đồng) | = | Diện tích đất tính thuế (m²) | x | Giá của 1m² đất (đồng/m²) | x | Thuế suất (%) |
Trong đó:
– Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng
– Giá của 1m² đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm (Quyết định 96/2014/QĐ-UBND năm 2018 về Bảng giá đất giai đoạn 2015 – 2019 trên địa bàn thành phố Hà Nội).
– Thuế suất:
+ Đất ở:
++Đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
| BẬC THUẾ | DIỆN TÍCH ĐẤT TÍNH THUẾ (m²) | THUẾ SUẤT (%) |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
++Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
++Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
++Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
Hạn mức giao đất ở Hà Nội
Hạn mức giao đất ở Hà Nội được quy định tại QĐ 20/2017/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội ban hành về quy định hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
Điều 3. Hạn mức giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở theo hạn mức giao đất ở.
- Hạn mức giao đất ở tái định cư; giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội được quy định như sau:
| Khu vực | Mức tối thiểu | Mức tối đa |
| Các phường | 30 m2 | 90 m2 |
| Các xã giáp ranh các quận và thị trấn | 60 m2 | 120 m2 |
| Các xã vùng đồng bằng | 80 m2 | 180 m2 |
| Các xã vùng trung du | 120 m2 | 240 m2 |
| Các xã vùng miền núi | 150 m2 | 300 m2 |
Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức giao đất ở công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Quy định này.
Hạn mức giao đất ở quy định tại Điều này không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng một lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
- Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở cho các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 3 Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ được xác định bằng 05 lần hạn mức giao đất ở (xác định theo mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều này) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
Điều 4. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai
- Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:
- Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;
- Các quận Hà Đông, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm: 180 m2;
- Thị xã Sơn Tây: các phường 180 m2; các xã 300 m2;
- Các xã giáp ranh các quận và các thị trấn: 200 m2;
- Các xã vùng đồng bằng: 300 m2;
- Các xã vùng trung du: 400 m2;
- Các xã vùng miền núi: 500 m2.
Các xã được phân loại để làm căn cứ xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với từng vùng được quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo.
- Hạn mức đất ở nêu tại khoản 1 Điều này làm căn cứ công nhận đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Hạn mức đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/10/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và khoản 16, Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng một lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều này.
- Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có 05 nhân khẩu trở lên hoặc trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 và khoản 2, khoản 3 Điều này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều 3 (mức tối đa đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất ở) và khoản 1 Điều này (đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức công nhận đất ở), nhưng tổng diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và 5 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.
Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung một thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận.